Au Maroc, une vaste et retentissante arnaque immobilière

« Rendez-nous notre argent ! », s’époumone une petite foule sur un terrain vague supposé abriter des immeubles d’habitation, l’un des projets fictifs de ce qui est décrit comme la plus grande arnaque immobilière de l’histoire du Maroc.

Les spots TV promettaient des logements de rêve : « Trois au prix de deux ». Ce ne fut qu’un mirage. Près de 60 millions d’euros ont disparu, plus de mille acheteurs ont été grugés, selon leurs avocats.

Dans ce pays où la corruption est endémique, ce scandale d’une ampleur inédite provoque des remous politiques. Interpellé au Parlement, le chef du gouvernement Saad-Eddine El Othmani a dédouané l’exécutif, suscitant l’indignation des victimes qui en appellent au roi Mohammed VI. Car si l’homme par qui le scandale est arrivé est maintenant en prison, restent d’innombrables questions sur les responsabilités et complicités qui ont permis cette vaste escroquerie.

Placé en détention en novembre, Mohamed Al-Ouardi, à la tête du groupe Bab Darna, est accusé d’avoir encaissé des chèques de projets vendus sur plan, sans avoir les terrains ni les autorisations, au vu et au su de tous.

« La piscine devait être juste là ! », ironise Soufiane, quadragénaire, devant le chantier jamais ouvert dans la capitale économique, Casablanca, où il a acheté un appartement imaginaire. Un panneau promettait des logements « haut standing », la plaquette vantait la « menuiserie en bois noble » et du marbre à profusion…

Sur une dizaine d’années, le groupe Bab Darna, constellation de sociétés, a encaissé les acomptes auprès d’« au moins mille victimes », en partie parmi la diaspora, pour une quinzaine de projets fictifs dans le Grand Casablanca, détaille l’un des avocats des victimes, Mourad Al-Ajouti.

Plus de 600 millions de dirhams (57 millions d’euros) auraient été détournés par le promoteur qui « encaissait des avances de 20 % à 100 % » et « l’argent a disparu », selon lui.

Houria, 49 ans, responsable en commerce électronique, évoque des « commerciaux très persuasifs » qui l’ont convaincue de ne pas laisser passer « une occasion en or ». Elle y a laissé un acompte de 400 000 dirhams (plus de 35 000 euros) qui devait représenter 20 % du prix final de sa villa. Le groupe n’avait en fait « ni les titres de propriété ni les permis de construire », explique l’avocat.

Cela n’a pas empêché cette société de sillonner les salons de l’immobilier à Casablanca, Paris ou Bruxelles à grand renfort de publicité. Des palissades de chantiers et des bureaux de vente ont fleuri sur des terrains que le promoteur ne possédait pas.

« Les autorités l’ignoraient-elles ? Qui le protégeait ? », s’interroge Houria qui, comme les autres victimes, a préféré ne pas donner son nom de famille.

Le patron du groupe, Mohamed Al-Ouardi, 59 ans, est décrit aujourd’hui comme un bonimenteur qui a réussi à se frayer un chemin dans la jungle de l’immobilier.

En novembre 2019, des clients finissent par s’impatienter, voyant qu’aucun des projets n’est sorti de terre. Ils s’invitent chez lui. L’homme se confond en excuses et distribue des chèques qui s’avèrent sans provision. Les investisseurs floués reviennent pour l’emmener de force au commissariat. Al-Ouardi est alors placé en détention, avec six complices présumés : le notaire, son directeur financier, des commerciaux. Les faits ont été requalifiés, passant de délits à crimes. Ils risquent jusqu’à vingt ans de prison.

De nombreuses victimes sont issues de la diaspora marocaine, qui compte plusieurs millions d’âmes dans le monde et investit volontiers dans l’immobilier au pays, afin de disposer d’un pied-à-terre pour les vacances ou dans l’optique d’un retour définitif. « J’ai quitté le Maroc pour fuir la corruption et le népotisme, ils m’ont rattrapé », s’emporte Youssef, auto-entrepreneur de 36 ans installé au Japon.

Sifeddine, entrepreneur d’une trentenaire d’années installé en Argentine, avait réservé un appartement sur la foi d’un dépliant représentant des immeubles modernes flanqués de cascades de lierre, d’élégants palmiers ombrageant un rectangle d’eau turquoise, promesse d’une vie douce, sous un ciel sans nuage… La publicité, diffusée en première partie de soirée sur les télévisions publiques avec des acteurs marocains célèbres, l’avait rassuré. « Al-Ouardi m’a reçu dans sa villa et s’est montré persuasif, devant notaire et commerciaux. Il était 22 heures, la commune a exceptionnellement ouvert à sa demande pour conclure le contrat, il a dû arroser beaucoup de monde », accuse Sifeddine.

Ce contrat, comme tous les autres, ne mentionne aucun titre foncier ni numéro de permis de construire, contrairement aux normes légales. Jalal, commercial quadragénaire franco-marocain, a sauté le pas en 2018 en visitant le salon de l’immobilier marocain à Paris (SMAP), un rendez-vous de référence, où Bab Darna « avait l’un des meilleurs stands ». Il revient au Maroc pour signer et lui aussi voit « la présence d’un notaire et la légalisation à la commune comme des gages de garantie ».

« C’est une responsabilité collective, des autorités de tutelle au ministère de l’urbanisme, du conseil de la ville, de l’agence urbaine », estime l’avocat des victimes en mettant aussi en cause les responsables du SMAP qui auraient, selon lui, dû vérifier le sérieux de l’exposant.

Le SMAP, qui rejette toute responsabilité, a porté plainte contre Bab Darna pour « escroquerie et préjudice subis ». L’immobilier figure parmi les secteurs les plus touchés par la corruption au Maroc, selon le secrétaire général de Transparency Maroc, Ahmed Bernoussi. « C’est un terreau de corruption, de conflits d’intérêts et de délits d’initiés entre propriétaires fonciers, autorités locales et agences urbaines. »

En 2017, la Cour des comptes marocaine avait pointé du doigt « une économie de rente et de spéculation foncière qui oriente le marché immobilier ». « Les promoteurs travaillent main dans la main avec les élus et, souvent, les élus eux-mêmes s’érigent en promoteurs immobiliers », affirme un architecte marocain ayant requis l’anonymat.

M. Bernoussi rappelle la récente condamnation à dix ans de prison de l’ex-patron de l’Agence urbaine de Marrakech (sud), qui exigeait des pots-de-vin pour accélérer la délivrance d’autorisations.

L’affaire Bab Darna a, elle, « porté un coup dur à la crédibilité du secteur », concède Anis Benjelloun, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers. « La Fédération n’a eu de cesse de dénoncer ce genre de pratiques, affirme-t-il. Ce n’est pas une opération immobilière mais une escroquerie permise par un dispositif laxiste. » Jointe par l’AFP, la ministre de l’urbanisme et de l’habitat, Nezha Bouchareb, reconnaît un « certain nombre de dysfonctionnements et de pratiques illégales. Nous devons déployer plus d’efforts pour les corriger ».

Les ventes sur plans provoquent régulièrement des scandales, entre publicités mensongères et retards de livraison. Elles sont pourtant régies par une loi de 2002, amendée en 2016 pour mieux encadrer les transactions, mais toujours sans décret d’application. Celui-ci est « en cours de finalisation », selon la ministre.